¿Cómo modificar la descripción de una finca?
Hay muchos casos que nos podemos encontrar a la hora de querer modificar la descripción de una finca en el Registro de la Propiedad.
Vamos a enumerar algunas de las casuísticas más comunes;
Solo hay que introducir la referencia catastral del inmueble
Solo hay que cambiar los lindes de la finca registral
Hay que cambiar la calle y/o número de policía urbana
Hay que cambiar los metros del inmueble (la superficie gráfica de la finca)
Cuando no supera el 5% de la superficie inscrita
Cuando no supera el 10% de la superficie inscrita
Cuando supera el 10% de la superficie inscrita
Hay que hacer constar los metros construidos de la vivienda, sin cambiar superficie gráfica ni declarar obra nueva.
Hay que cambiar los metros del inmueble, haciendo declaración de obra nueva terminada
Solo hay que introducir la referencia catastral del inmueble
En el caso de que queramos introducir la referencia catastral del inmueble porque en el Registro de la Propiedad no conste inscrita se podrá hacer mediante un título hábil para el Registro. El título hábil para este tipo de procedimiento puede ser una escritura realizada por un notario o bien una instancia privada suscrita por uno o todos los interesados. En el caso de que queramos únicamente introducir la Referencia Catastral sin ningún tipo de acto más, como una compraventa, herencia, donación, etc…, deberemos realizar una instancia como ésta, incorporando la referencia catastral del inmueble, teniendo en cuenta que para poder llegar a inscribirse en el Registro deberá cumplir los siguientes requisitos:
Primero; la superficie inscrita en el Catastro no deberá ser superior o inferior en un 10% de la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad.
Segundo; deberá coincidir la identificación del inmueble con la del Registro de la Propiedad, estos es, deberá coincidir la calle y número de policía urbana.
En el caso de que no se cumpla este segundo requisito porque haya cambiado el nombre de la calle o tengamos otro número de policía, podríamos solucionarlo solicitando al Ayuntamiento un certificado de equivalencia. Dicho certificado viene a acreditar que el nombre de una calle ha cambiado o que un número de policía hoy se corresponde con otro.
Este segundo requisito tiene mucha más casuística porque hay que tener en cuenta edificios de viviendas en las que pudiera darse el caso de que alguna de sus viviendas ya tuvieran realizado el cambio y por lo tanto no haría falta dicho certificado de equivalente, en cuyo caso el Registro podría realizar el cambio debido a que ya lo tiene acreditado con anterioridad. También existen casos en los que los colindantes ya tienen su referencia catastral inscrita y por lo tanto tampoco será necesario aportar dicho certificado. Tampoco será necesario cuando el inmueble haga esquina con dos calles.
En definitiva, hará falta ver cada caso concreto y si se necesita dicho certificado pero en general y para poder inscribir la Referencia Catastral del inmueble será necesario cumplir dichos requisitos
Solo hay que cambiar los lindes de la finca registral
Para cambiar únicamente los lindes de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad porque hayan quedado desactualizados vamos a querer hacer constar los lindes que consten en el Catastro y para ello los requisitos son los mismos antes vistos para la incorporación de la Referencia Catastral ya que vamos a aportar una certificación Catastral descriptiva y gráfica con los lindes. Dicha certificación catastral puede obtenerla en la sede electrónica del catastro. Como el titular de la misma deberá acceder con su certificado digital o clave.
Por ello los requisitos establecidos para únicamente cambiar los lindes de la finca inscrita serán los indicados para la incorporación de la referencia catastral que también quedará incorporada a los libros del Registro en compañía de los lindes, siendo la instancia privada como ésta.
Primero; la superficie inscrita en el Catastro no deberá ser superior o inferior en un 10% de la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad.
Segundo; deberá coincidir la identificación del inmueble con la del Registro de la Propiedad, estos es, deberá coincidir la calle y número de policía urbana.
En el caso de que no se cumpla este segundo requisito porque haya cambiado el nombre de la calle o tengamos otro número de policía, podríamos solucionarlo solicitando al Ayuntamiento un certificado de equivalencia. Dicho certificado viene a acreditar que el nombre de una calle ha cambiado o que un número de policía hoy se corresponde con otro.
Este segundo requisito tiene mucha más casuística porque hay que tener en cuenta edificios de viviendas en las que pudiera darse el caso de que alguna de sus viviendas ya tuvieran realizado el cambio y por lo tanto no haría falta dicho certificado de equivalente, en cuyo caso el Registro podría realizar el cambio debido a que ya lo tiene acreditado con anterioridad. También existen casos en los que los colindantes ya tienen su referencia catastral inscrita y por lo tanto tampoco será necesario aportar dicho certificado. Tampoco será necesario cuando el inmueble haga esquina con dos calles.
Hay que cambiar la calle y/o número de policía urbana
Para realizar únicamente el cambio de calle y/o número de policía urbana para hacer constar los datos de que constan en catastro, sin ningún tipo de acto más, será necesaria la aportación de una instancia privada como ésta acompañada de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, siendo los requisitos los mismos antes vistos para la incorporación de la Referencia Catastral o los lindes, quedando incorporada en los libros del Registro la propia referencia catastral.
Dicha certificación catastral puede obtenerla en la sede electrónica del catastro. Como el titular de la misma deberá acceder con su certificado digital o clave.
Primero; la superficie inscrita en el Catastro no deberá ser superior o inferior en un 10% de la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad.
Segundo; deberá coincidir la identificación del inmueble con la del Registro de la Propiedad, estos es, deberá coincidir la calle y número de policía urbana.
En el caso de que no se cumpla este segundo requisito porque haya cambiado el nombre de la calle o tengamos otro número de policía, podríamos solucionarlo solicitando al Ayuntamiento un certificado de equivalencia. Dicho certificado viene a acreditar que el nombre de una calle ha cambiado o que un número de policía hoy se corresponde con otro.
Este segundo requisito tiene mucha más casuística porque hay que tener en cuenta edificios de viviendas en las que pudiera darse el caso de que alguna de sus viviendas ya tuvieran realizado el cambio y por lo tanto no haría falta dicho certificado de equivalente, en cuyo caso el Registro podría realizar el cambio debido a que ya lo tiene acreditado con anterioridad. También existen casos en los que los colindantes ya tienen su referencia catastral inscrita y por lo tanto tampoco será necesario aportar dicho certificado. Tampoco será necesario cuando el inmueble haga esquina con dos calles.
Hay que cambiar los metros del inmueble (la superficie gráfica de la finca)
Cuando no supera el 5% de la superficie inscrita
Para rectificar la superficie de una finca registral tenemos que tener en cuenta la superficie que tenemos que aumentar, según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 201 de la citada Ley, hay ciertos requisitos que tenemos que cumplir, siendo estos diferentes si dicho aumento no supera el 5% o el 10% o si supera este último. Para el caso que nos ocupa, cuando no supera el 5% de la cabida inscrita en el Registro de la Propiedad, será necesario cumplir los requisitos establecidos en el 201.3 de la Ley Hipotecaria. Por lo tanto, NO será necesaria la tramitación del expediente con referencia al artículo 199 L.H., por lo que NO será necesaria la comunicación a todos los colindantes de la finca catastral y registral, lo que conllevaría un aumento de precio y de tiempo para la realización del procedimiento registral, ya que dicha comunicación se realiza por correo certificado y una vez se acusa el recibo de la notificación hay un plazo de 20 días hábiles para realizar alegaciones. Transcurrido dicho plazo y si no se han realizado alegaciones y si las alegaciones no han tenido base para parar el procedimiento registral ya se podrá inscribir la rectificación, con una instancia privada como ésta.
Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente. Según el artículo 201.2 L.H.
Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos (Artículo 201.3 L.H):
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.
En el precio caso referido del artículo 201.3 deberemos acreditar la superficie del inmueble con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que puede obtenerla en la sede electrónica del catastro, si dicha superficie coincide con la realidad y si comprobamos que la parcela catastral no invade a los colindantes. En caso contrario, cuando dicha superficie no coincida con la realidad física, deberemos aportar certificado de técnico competente para acreditarla y en el caso de que la parcela catastral invada a los colindantes
Cuando no supera el 10% de la superficie inscrita
Para rectificar la superficie de una finca registral tenemos que tener en cuenta la superficie que tenemos que aumentar, según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 201 de la citada Ley, hay ciertos requisitos que tenemos que cumplir, siendo estos diferentes si dicho aumento no supera el 5% o el 10% o si supera este último. Para el caso que nos ocupa, cuando no supera el 5% de la cabida inscrita en el Registro de la Propiedad, será necesario cumplir los requisitos establecidos en el 201.3 de la Ley Hipotecaria. Por lo tanto, NO será necesaria la tramitación del expediente con referencia al artículo 199 L.H., por lo que NO será necesaria la comunicación a todos los colindantes de la finca catastral y registral, lo que conllevaría un aumento de precio y de tiempo para la realización del procedimiento registral, ya que dicha comunicación se realiza por correo certificado y una vez se acusa el recibo de la notificación hay un plazo de 20 días hábiles para realizar alegaciones. Transcurrido dicho plazo y si no se han realizado alegaciones y si las alegaciones no han tenido base para parar el procedimiento registral ya se podrá inscribir la rectificación, con una instancia privada como ésta.
Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente. Según el artículo 201.2 L.H.
Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos (Artículo 201.3 L.H):
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.
En el precio caso referido del artículo 201.3 deberemos acreditar la superficie del inmueble con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que puede obtenerla en la sede electrónica del catastro, si dicha superficie coincide con la realidad y si comprobamos que la parcela catastral no invade a los colindantes. En caso contrario, cuando dicha superficie no coincida con la realidad física, deberemos aportar certificado de técnico competente para acreditarla y en el caso de que la parcela catastral invada a los colindantes
Cuando supera el 10% de la superficie inscrita
Para rectificar la superficie de una finca registral tenemos que tener en cuenta la superficie que tenemos que aumentar, según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 201 de la citada Ley, hay ciertos requisitos que tenemos que cumplir, siendo estos diferentes si dicho aumento no supera el 5% o el 10% o si supera este último. Para el caso que nos ocupa, cuando supera el 10% de la cabida inscrita en el Registro de la Propiedad, será necesario cumplir los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con la tramitación de un expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral. Dicho expediente hace referencia al artículo 199 L.H., en el que será necesaria la comunicación a todos los colindantes de la finca catastral y registral, lo que conlleva un aumento de precio y de tiempo para la realización del procedimiento registral, ya que dicha comunicación se realiza por correo certificado y una vez se acusa el recibo de la notificación hay un plazo de 20 días hábiles para realizar alegaciones. Transcurrido dicho plazo y si no se han realizado alegaciones y si las alegaciones no han tenido base para parar el procedimiento registral ya se podrá inscribir la rectificación.
Cuando la superficie a aumentar coincida con el Catastro, dicho aumento de superficie se podrá acreditar con certificación catastral descriptiva y gráfica, que puede obtenerla en la sede electrónica del catastro, solicitando su inscripción Registro de la Propiedad con la la aportación de una instancia privada como ésta. En este caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad conlleva la inscripción de la base gráfica, que es la traducción a un lenguaje geográfico determinado de la tradición literaria registral de una finca contenida en los libros del Registro de la Propiedad.
Cuando la superficie a aumentar no coincida con el Catastro y/o la base gráfica catastral invada a colindantes o dominio público será necesaria acreditar la superficie a aumentar con una base gráfica alternativa o representación gráfica alternativa RGA, que es un plano georreferenciado, que delimita de manera precisa la parcela en que se ubica, mediante la expresión de las coordenadas geográficas correspondientes a cada uno de sus vértices, referidas al sistema geodésico oficial y que debe elaborarse en formato informático, realizado por un técnico competente, por una autoridad pública, o por cualquier interesado.